Варвара КАЖБЕРОВА
АРЕНДА, СОДЕРЖАНИЕ И ОПЛАТА ОФИСА — ГОЛОВНАЯ БОЛЬ ЛЮБОГО СТОЛИЧНОГО БИЗНЕСМЕНА. ПОТОМУ ЧТО СИТУАЦИЯ НА ОФИСНОМ РЫНКЕ В СТОЛИЦЕ ПРОСТО КАТАСТРАФИЧЕсКАЯ. ПАРАМЕТРЫ ЭТОЙ КАТАСТРОФЫ ВЫЯСНИЛ НАШ ОБОЗРЕВАТЕЛЬ.
Московский рынок офисной недвижимости по-прежнему испытывает колоссальный недостаток качественных площадей. В результате предложение не успевает за спросом, а арендаторы — за растущими арендными ставками.
Доля вакантных площадей по классу А на данный момент не насчитывает и 2%, по классу В составляет порядка 5%, что является одними из самых низких показателей в Европе. И хотя, по оценкам Bluestone Group, общее предложение по классам А и В сейчас составляет
6 млн кв. м, а до конца года планируется ввести в эксплуатацию еще 1,5 млн кв. м, говорить о насыщении даже текущего спроса все еще преждевременно.
Танталовы муки
Несмотря на строительство масштабных офисных комплексов, потребность в офисных площадях остается почти такой же острой, как и несколько лет назад. К постоянному увеличению спроса прибавляется дефицит строительных площадок внутри Садового кольца, а также политика Правительства Москвы, направленная на сокращение строительства в центре города. Даже те здания, которые уже были заявлены, по мнению специалистов, начнут эксплуатироваться не ранее чем через три года, и это только с отделкой Shell & Core. Неудивительно, что именно в центре Москвы цены на аренду растут самыми быстрыми темпами и уже опережают темпы роста продаж недвижимости.
Сыграл свою роль и такой, казалось бы, теоретический вопрос, как новая офисная классификация, разработанная в конце прошлого года Moscow Research Group и призванная более четко разделить рынок на классы по сложившейся международной системе. По словам руководителя департамента аналитики Colliers International Ольги Ясько, «в новой классификации изменен сам подход к оценке качества зданий». Критерии соответствия структурированы в шесть групп и разделены на обязательные и факультативные. Для того, например, чтобы относиться к самому высокому классу А, офисному зданию необходимо соответствовать 19 обязательным критериям и двум факультативным, чтобы принадлежать к классу В — девяти обязательным и семи факультативным. Здания, которые не отвечают параметрам В+ и В, классифицируются как класс С и ниже.
Офисы класса В, в частности, должны быть обеспечены центральной системой отопления, вентиляции и кондиционирования, современной системой пожарной безопасности, скоростными лифтами, круглосуточной охраной и видеонаблюдением, регламентируется даже отделка качественными материалами фасада и помещений и открытая планировка хотя бы половины офисной площади. Класс А, помимо перечисленного, подразумевает наличие в здании отдельных услуг для арендаторов (кафе, банкомат, химчистка и т. д.), а также подземной парковки, в ряде случаев регламентируется даже время ожидания лифта. Появились и новые параметры, например структура собственности и требование принадлежности здания класса А одному владельцу.
«То, что было актуально пять лет назад, сегодня просто обыденность рынка и не относится к офисам высокого класса, — резюмирует ведущий специалист Penny Lane Realty Армен Шаваршян. — Следовательно, насыщение именно такими площадями не наступит никогда. Если же говорить просто о насыщении, то есть о каком-то балансе, то, по нашим оценкам, оно будет достигнуто не ранее чем через пять-шесть лет».
Помимо всего прочего, получается, что скоро недостаток новых объектов высокого класса придется компенсировать уже за пределами центра города, а вопрос о том, можно ли создавать на окраинах объект априори высокого класса, до сих пор однозначно не решен. Некоторые эксперты уверены, что это нецелесообразно: каким бы качественным ни был офисный центр, он никогда не будет относиться к премиум-сегменту, если, условно говоря, из его окон не видна Красная площадь. И в этом смысле насыщение, очевидно, действительно никогда не наступит.
Арендные ставки
Пока спрос превышает предложение, цены согласно простому экономическому закону будут расти. Есть и еще несколько факторов ценообразования. Директор по развитию Bluestone Group Денис Трущенко убежден, что больше всего из общего числа факторов на высокий уровень ставки аренды влияет местоположение (центр, транспортная доступность) и качественное строительство (презентабельность здания, современная инженерия, планировка). Так, в пределах Садового кольца арендная плата уже достигает $1500—2000 за кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов), в среднем по ЦАО — $850 за кв. м. Определенную роль в сложившемся спросе на «офис в центре» играет его представительский эффект — location, особенно важный для иностранных компаний, а также окружение, по-прежнему одна из важнейших составляющих имиджа. Тяготеют к представительскому офису и различные финансовые структуры, в том числе банки, консалтинговые и юридические компании. Поэтому спрос на офисы элитного сегмента рынка хотя и не слишком высок — в пределах 30%, зато предсказуем и стабилен.
Кроме того, новая классификация, определяя «классовую» принадлежность, автоматически влияет и на образование цен в сложившемся сегменте. По данным Bluestone Group, в среднем по Москве арендная ставка по классу А составляет $750—1150 за кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов), для класса В, как правило более неоднородного по характеристикам, «вилка» арендной платы также довольно велика — от $500 до $870 за кв. м в год. Возможно, именно поэтому более разнообразный и демократичный класс В по-прежнему привлекает большую часть арендаторов. Вместе с тем, учитывая, что арендные ставки за первую половину нынешнего года уже выросли на 12—14%, неудивительно, что для многих арендаторов и этот сегмент рынка еще долго будет малодоступен.
Однако этим богатство офисного предложения не исчерпывается. Офисы, не соответствующие классификации по ряду параметров — по разным оценкам, В или С, — на сегодняшний день преобладают на рынке недвижимости. По словам Дениса Трущенко, общий объем такого предложения составляет не менее 8 млн кв. м, а значит, почти 60% от общего объема рынка. Лишенные возможности позиционировать себя как более высокий класс, офисы этого сегмента обычно не могут быть переоценены, что выгодно арендатору. Арендные ставки в этом сегменте минимальны — до $300—400 за кв. м в год.
Здания, которые эксперты бесспорно относят к классу С, — это муниципальные здания, бывшие научно-исследовательские институты, помещения заводов и фабрик. В последнее время некоторые из них перепрофилируются, в том числе в рамках содействия малому и среднему бизнесу, и проходят редевелопмент.
«В таких зданиях полностью меняют все инженерные системы, внутреннюю и внешнюю отделку, благоустраивают прилегающую территорию, — говорит Ольга Ясько. Подобные объекты возводятся с открытой планировкой этажей, к ним подведены большие электрические мощности, и в итоге такие объекты пользуются большим спросом у арендаторов». Типичные примеры — офисные комплексы «Фабрика Станиславского» и «Лефорт».
Welcome на окраины
Одна из тенденций последнего времени — децентрализация офисных помещений, иными словами, перемещение деловой активности на окраины столицы. По-видимому, Москва постепенно отходит от традиционного образа европейского города с ярко выраженным деловым и офисным центром. Традиционный образ представительского офиса в центре сменяется более динамичным образом современного делового центра с хорошей транспортной доступностью. И, как показывают уже реализованные проекты, новый образ имеет свои преимущества.
Во-первых, помимо транспортной доступности в смысле самих транспортных артерий, не менее важно направление общего движения. До офиса можно добраться, минуя «мейн-стрим», стремящийся в центр города утром и из центра города вечером. Во-вторых, более дешевая земля и менее плотная застройка позволяют реализовывать более масштабные по сравнению с центром города проекты, в том числе осваивать только развивающиеся на нашем рынке форматы многофункциональных центров и бизнес-парков, формировать новые деловые районы. В числе наиболее крупных проектов этого года — «Химки Бизнес-Парк», «Гринвуд Бизнес-Парк», «Лотте», «Косинская плаза». Кроме того, в Москве появляются бизнес-центры и трех-, четырехзвездочные гостиницы для персонала в одном здании по западному образцу. Человек, приехав на конференцию или на работу в филиал компании, сможет остановиться в недорогих апартаментах и жить почти на работе, но в жилом секторе, концептуально и пространственно отделенном от офиса. И все эти форматы, по всей видимости, можно с уверенностью считать не только перспективными, но и именно теми, которые насытят рынок в ближайшие несколько лет.
Интересно при этом, что перспективными для застройки аналитики рынка считают не только участки в непосредственной близости от Садового кольца и Третьего транспортного кольца, но и участки около МКАД и за пределами МКАД по наиболее перспективным направлениям. Можно предположить, что это связано, с одной стороны, с усиливающейся тенденцией «работать в Москве, жить за городом», а с другой — с тем, что поездка в сторону области займет не больше времени, чем традиционное движение в центр.
В конечном счете такая ситуация выгодна и арендаторам: хотя масштабные проекты для многих остаются труднодоступными и на окраинах, зато для офисных центров «среднего звена» уже нет причин неоправданно повышать цены. Ограниченное предложение и искусственно завышенные цены на объекты в центре города создают своего рода монополию, тогда как разнообразие условий и арендных ставок на окраинах дает бо?льшую возможность выбора. Например, ставшие привычными географические предпочтения наряду с объективными факторами сказываются и на стоимости аренды. Как и на рынке жилья, повышенным спросом пользуются юго-запад, запад и север Москвы, которые считаются удобнее с точки зрения транспортной доступности и более экологичными. Арендные ставки для класса В здесь достигают $540, в то время как на непопулярном юге и юго-востоке за аренду схожего помещения можно заплатить $450—470. Кроме того, все более обильное предложение скоро сделает возможным и оправданным не только выбор отдельного района, но и магистрали и конкретного местоположения офисного центра.
Возможны варианты
Помимо перечисленных, других вариантов не так много. Некоторые из них предлагает век информационных технологий: так или иначе, офис — пространство не только работы, но и коммуникации. Обычный офис, будь то кабинетная планировка или планировка open space, все же представляет собой привычный тип общения. Но если межличностное общение может быть разнообразным, почему бы не перенести этот опыт и в область работы? По такому пути уже пошли сотни интернет-магазинов различной тематики и интернет-СМИ, для которых сама специфика их работы делает излишней аренду больших помещений.
По словам Армена Шаваршяна, постоянно пользуется спросом даже столь на первый взгляд необычный формат, как недорогая аренда рабочего места в предлагающих подобные услуги бизнес-центрах. Чаще всего к этой разновидности аренды прибегают или компании, только выходящие на рынок и в силу чего вынужденные экономить на важнейших статьях расходов, или те, кому рабочие места нужны временно — для реализации определенного проекта.
Многие арендаторы, не успевающие за растущими арендными ставками, снимают под офис жилые помещения. Действительно, самые востребованные, по мнению аналитиков, небольшие офисы до 200 кв. м по площади сопоставимы с квартирой в Москве, а что касается цены, то плата за квартиру существенно ниже — $650—1800 в месяц в зависимости от площади и местоположения. С другой стороны, здесь тоже есть свои подводные камни. Как отмечает Денис Трущенко, «для малого и среднего бизнеса такой вариант аренды возможен и достаточно распространен, однако сопряжен с значительными рисками». В частности, то, что затраты на аренду квартиры нельзя относить в счет себестоимости, а также трудности использования фактического адреса как юридического не дают в полной мере развиться этому виду аренды, уточняет Армен Шаваршян. Исключение составляет пока только центр города, для которого общие законы не писаны и где гипертрофированный спрос вынуждает арендаторов искать любые лазейки.